Thuật Ngữ Kinh Tế

Đất đai, nhà cửa, và các tài sản cố định, không di chuyển. Đây là loại tài sản gọi là bất động sản, khác với tài sản cá nhân. Bất động sản còn được gọi là Real Estate. Đây là thuật ngữ trong lĩnh vực tài chính. Thuật ngữ này mô tả một khái niệm, cơ chế, hay quy trình cụ thể. Nó được dùng trong phân tích, định giá, giao dịch, và quản trị rủi ro. Ví dụ: Bất động sản có thể xuất hiện trong phân tích báo cáo tài chính hoặc định giá doanh nghiệp, tùy vào ngữ cảnh. Ứng dụng của nó bao gồm lập báo cáo, phân tích, thẩm định, và ra quyết định tài chính. Khi dùng, cần xem xét bối cảnh pháp lý và thị trường để hiểu chính xác.

Phương tiện chứng khoán cầm cố được cấp phép bởi Đạo luật Cải cách Thuế năm 1986. Chúng cho phép giữ các khoản cầm cố thương mại và nhà ở trong ủy thác, đồng thời phát hành chứng khoán thể hiện tiền lãi chưa chia từ các khoản này. Một remic có thể là công ty, cơ quan ủy thác, hiệp hội hoặc công ty hợp doanh. Chúng tập hợp các khoản cầm cố thành tổ hợp, phát hành chứng khoán qua trung gian bảo lãnh, trái phiếu nhiều lớp tương tự như CMO (Chứng khoán Cầm cố Có Bảo đảm) hoặc các loại chứng khoán khác, nhằm thu hút nhà đầu tư trong thị trường cầm cố thứ cấp. Các chứng khoán đảm bảo bằng cầm cố thông qua remic có thể được tài trợ bằng cách công ty phát hành vay nợ hoặc bán tài sản. Đạo luật Cải cách Thuế loại bỏ việc đánh thuế hai lần trên thu nhập doanh nghiệp, vì thu nhập từ công ty phát hành và cổ tức được chuyển cho chủ sở hữu. Điều này giúp remic thiết kế chứng khoán đảm bảo, biến việc chào bán cầm cố thành việc bán tài sản, chuyển đổi hiệu quả khoản vay từ bảng cân đối kế toán của bên cho vay ban đầu, thay vì giữ khoản vay như tài sản trong bảng cân đối. Remic được miễn thuế liên bang, dù thu nhập của nhà đầu tư vẫn chịu thuế toàn bộ. Vì là công ty miễn thuế, remic chỉ được đầu tư vào các khoản cầm cố đủ điều kiện và các hình thức đầu tư hợp lệ, bao gồm cầm cố thứ cấp, cầm cố dự phần, và chứng khoán thông qua trung gian bảo lãnh của cơ quan liên bang. Luật liên bang năm 2004 (Đạo luật Tạo Việc làm Hoa Kỳ) giảm một số giới hạn về phát hành của remic, mở rộng khả năng chứng khoán hóa tín dụng liên quan đến cầm cố, như hạn mức tín dụng mua nhà. Remic có thể phát hành chứng khoán cầm cố dưới nhiều hình thức: chứng khoán thế chấp bằng chứng chỉ qua trung gian bảo lãnh (GenniaMae), khoản vay tổng thể, chứng chỉ dự phần một loại duy nhất, chứng khoán bảo đảm cầm cố đã lớp; chứng khoán đảm bảo qua trung gian bảo lãnh đa lớp với đặc tính chi trả nhanh hoặc chậm; chứng khoán có phiếu nợ phụ thuộc đảm nhận rủi ro không chi trả, giúp công ty phát hành có đánh giá tín dụng tốt hơn; và Nghĩa vụ Nợ Cầm cố Có Bảo đảm với lãi suất trái phiếu thông qua trung gian bảo lãnh hàng tháng, loại bỏ rủi ro tái đầu tư bằng cách cung cấp bảo vệ lệnh thu hồi chống lại thanh toán sớm. Trong số các công ty phát hành remic lớn, có Freddie Mac và Fannie Mae – hai nhà mua hàng đầu các khoản cho vay cầm cố truyền thống trên thị trường thứ cấp. Hai công ty này cũng là đơn vị vận hành tư nhân tổng hợp, sở hữu công ty bảo hiểm cầm đồ và các định chế tiết kiệm. Xem thêm: CONDUIT; GRANTOR TRUST.

Cầm cố cho phép người vay có quyền chọn giảm lãi suất khoản vay trong các khoảng thời gian định kỳ. Khoản cầm cố với lãi suất giảm, còn gọi là cầm cố có lãi suất điều chỉnh, có thể là lựa chọn phù hợp khi lãi suất đang giảm. Lãi suất cầm cố không thể tăng lên, nhưng vẫn có thể tiếp tục giảm. Việc đánh giá giá trị tài sản thường bị bỏ qua khi tài trợ.

Hành động pháp lý này dùng để loại bỏ quyền lợi hoặc yêu cầu đòi nợ của người khác đối với tài sản. Đây là thủ tục giúp loại bỏ khiếm khuyết trong quyền sở hữu bất động sản, khi không thể có được chứng thư từ bỏ trái quyền.